Индивидуальный жилой дом. Дело, в общем, в этажах, или Что такое «индивидуальный жилой дом

Мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» . Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?

Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.

И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.

Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».

Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно - двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.

В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.

В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.

Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.

Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий - это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.

В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.

С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.

Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.

Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.

СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах - в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.

В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.

В нормативно-методической, учебной и научно-популярной литературе по индивидуальному жилищу используется большое разнообразие различных терминов и определений.

При этом, в современной науке об индивидуальных жилых домах часто используется такое специальное понятие, как "жилая ячейка". Это широкое понятие включает в себя комплекс взаимосвязанных разнообразных градостроительных, архитектурных, конструктивных и инженерных решений для обеспечения высокого уровня качества жизнедеятельности отдельного человека и семьи в целом.

Существуют следующие традиционные, обычные разновидности жилых ячеек: индивидуальный жилой дом; отдельная квартира; несколько комнат в коммунальной квартире; отдельная комната в общежитии; жилой блок в специализированных домах-интернатах и домах престарелых; жилые ячейки в хосписах (домах для онкологических больных) и другие.

Существуют и нетрадиционные, специализированные разновидности жилых ячеек: воинские казармы, солдатские общежития, тюрьмы, мобильные спецячейки, салон автомобиля, каюта теплохода, купе поезда и другие.

Объектом исследований в настоящем издании является одна из наиболее интересных разновидностей жилых ячеек - индивидуальные жилые дома.

В книге используются следующие основные термины и определения.

Антропометрия - наука о биологической природе человека, обосновывающая его параметры - рост, вес, ширину шага, длину руки и другие значения во всех состояниях женщин, мужчин, детей - стоя, сидя, лежа, при ходьбе, с вещами и т.д.

Архитектура индивидуальных жилых домов - наука и искусство проектирования и строительства зданий, сооружений и малых форм для образования комплексного ансамбля искусственной индивидуальной жилой среды, которая гармонично сочетается с окружающей естественной природой.

Балкон - выступающая из плоскости стены фасада, огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Биде - специализированное гигиеническое оборудование, в основном, для женщин.

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный приквартирный участок.

Быстровозводимый дом - нетрадиционный вид дома, конструкция которого предусматривает возможность его строительства в сроки, значительно меньшие, чем возведение традиционных домов.

Веранда - как правило, полностью остекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к дому или встроенное в него.

Виртуарий - специально оборудованное аудио- и видеоаппаратурой помещение в индивидуальном жилом доме для функционирования человека в необычном, компьютерном, виртуальном пространстве для отдыха, творчества и в других целях.

ВСН - ведомственные строительные нормы.

ГОСТ - государственный стандарт.

Изобретение для дома - новая неизвестная прежде в мировом масштабе конструкция, строительный материал, технология возведения или способ эксплуатации дома, созданные в результате творчества.

Индивидуальный дом - дом для проживания, как правило, одной семьи или нескольких родственных семей, который отличается от других домов характерными, свойственными только ему, признаками.

Качество дома - совокупность существенных признаков, свойств и особенностей, отличающих дом от других объектов и придающих ему определенность.

Комфортабельный индивидуальный дом - дом, отвечающий всем требованиям жизни человека для обеспечения удобства, спокойствия, уюта и надежности.

Красивый дом - дом, доставляющий наслаждение взору, приятный внешним видом и внутренним интерьером, своей гармоничностью и стройностью всех составляющих элементов.

Лестнично-лифтовый узел - помещение, предназначенное для размещения вертикальных коммуникаций - лестниц и лифтов.

Лифтовый холл - помещение перед входом в лифты.

Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

Мобильный дом - нетрадиционный вид дома, конструкция которого предусматривает возможность не только его сборки, но и разборки с последующими транспортировками и сборками на новых местах строительства.

Модель индивидуального дома - теоретическая, абстрактная схема, воспроизводящая основные процессы жизненного цикла дома - проектирования, строительства и эксплуатации, с адекватностью практическому, реальному процессу с достаточной степенью достоверности.

НП - нормали планировочных элементов.

Планировочная отметка земли - уровень земли на границе отмостки.

Площадь индивидуального жилого дома - сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, а также тамбуров.

Общая площадь индивидуального жилого дома - сумма площадей помещений и встроенных шкафов, а также лоджий, балконов.

Площадь застройки индивидуального жилого дома - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под домом, расположенным на столбах, а также проезды под домом включаются в площадь застройки.

При определении этажности надземной части дома в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия последнего находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра.

Подполье для проветривания под домами, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в число надземных этажей не включается.

При различном числе этажей в разных частях дома, а также при размещении дома на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части дома.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности дома не учитывается.

Площади подполья - площади подполья для проветривания дома, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах. Площади чердака, технического подполья, технического чердака, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц, в общую площадь жилых домов не включаются.

Площадь многоэтажного индивидуального жилого дома следует определять как сумму площадей этажей дома, измеренный в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

Площадь помещений индивидуальных жилых домов следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30 к горизонту; 1,1м - при 45; 0,5 м - при 60 и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7; при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30; 0,8 м - при 45-60; не ограничивается при наклоне 60 и более.

Погреб - заглубленное в землю сооружение для круглогодичного хранения продуктов; может быть отдельно стоящим, расположенным под жилым домом, хозяйственной постройкой.

Придомовой участок - земельный участок, примыкающий к дому, блок-квартире с непосредственным выходом на него.

Проветриваемое подполье в зоне вечной мерзлоты - открытое пространство под домом между поверхностью грунта и перекрытием первого (цокольного, технического) этажа.

Прогноз развития индивидуальных домов - основанное на специальном исследовании заключение о предстоящем развитии процессов проектирования, строительства и эксплуатации домов.

Прогностика - теория и практика прогнозирования.

САПР - система автоматизированного проектирования.

Световой карман - помещение с естественным освещением, примыкающие к коридору и служащее для его освещения. Роль светового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку.

Световой фонарь - остекленная конструкция покрытия для освещения внутреннего помещения, лестничной клетки или внутреннего дворика.

Секция жилого дома - часть дома, помещения которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор и отделенная от других частей дома глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 м.кв.

СНиП - строительные нормы и правила.

Строительный объем индивидуального жилого дома - сумма строительного объема выше отметки плюс-минус 0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей дома определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей дома. Это рассчитывается без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов.

Тамбур - проходное пространство между дверями, воздушный буфер, служащий для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запаха при входе в дом, лестничную клетку или другие помещения.

Терраса - обычно открытая пристройка к дому в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещаться на земле или над ниже - расположенным этажом.

Холодная кладовая - кладовая, размещаемая в неотапливаемом объеме дома.

Чердак - пространство между поверхностью покрытия, наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Шахта для проветривания - защищенное вентиляционной решеткой полое вертикальное пространство на всю высоту дома с горизонтальным сечением не менее 1/30 общей площади проветриваемых помещений на этаже.

Экология - наука биологического цикла, рассматривающая взаимные связи организмов, включая человека, с окружающей их средой, включая естественную среду обитания и индивидуальные жилые дома.

Эркер - выходящая из плоскости фасада часть помещения, частично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и плоскости фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли не более половины высоты помещений.

В современном отечественном и зарубежном строительстве существует большое многообразие различных типов и видов индивидуальных жилых домов. Каждый из них обладает специфическими признаками и отличительными особенностями . В основе современной классификации домов находятся два типа домов, которые отличаются характером связи с окружающей средой и объемно-планировочной структурой (рис.1).

К первому типу домов относятся дома с земельными участками, которые имеют непосредственную связь помещений дома с территорией.

Ко второму типу домов относятся дома без земельных участков, которые имеют опосредованную связь помещений дома с территорией через общедомовые коммуникации - лестницы, коридоры, веранды и т.д. (рис.1).

В зависимости от надземной этажности все дома принято условно подразделять на два основных вида: малоэтажные дома с одним или двумя этажами и дома средней этажности с тремя, четырьмя или пятью этажами. Существуют индивидуальные жилые дома и повышенной этажности с числом надземных этажей шесть и более.

В зависимости от подземной этажности все дома можно условно классифицировать на две основных разновидности: дома с цокольным или подвальным этажом и дома с подземным этажом. Существуют дома с числом подземных этажей два и более.

По наличию лифтового оборудования различают безлифтовые дома и лифтовые дома. Строительные нормы и правила предусматривают лифты в жилых домах, начиная с отметки пола верхнего этажа более 14 м от уровня планировочной отметки земли на границе отмостки . Это соответствует пяти этажам при высоте этажа 2,8-3,0 м.

Однако, данное положение норм рассматривается, в основном, применительно к государственному, бюджетному или муниципальному жилью. В индивидуальной же жилищной застройке допускается устройство лифтов без ограничений этажности, т.е., начиная со второго этажа, при соблюдении остальных требований СНиП по пожарной безопасности и т.д. .

В зависимости от размещения домов на земельных участках и их взаимосвязей между собой индивидуальные жилые дома классифицируются на два основных класса.

К первому классу домов относятся отдельно стоящие дома, а ко второму классу - блокированные дома (рис.1).

Отдельно стоящие дома не имеют общих строительных конструкций фундаментов, стен и покрытия и состоят, в основном, из одной квартиры.

Блокированные дома являются зданиями, состоящими из двух или более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный придомовой земельный участок. Блокированные дома имеют общие строительные конструкции.

Под придомовым земельным участком понимается земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

В зависимости от количества квартир, индивидуальные жилые дома классифицируются на три основных группы (рис.1).

К первой группе относятся одноквартирные дома, ко второй группе - двухквартирные дома и к третьей группе - многоквартирные дома с количеством квартир от трех и более.

В соответствии с планировочной структурой застройки и взаимным расположением индивидуальные жилые дома классифицируются на дома с рядовой застройкой и дома с нерядовой застройкой (рис.1).

В зависимости от способов и характера блокировки различают следующие три основные разновидности блокированных домов: рядовые, атриумные и террасные (рис.1, "5-7").

К первой разновидности относятся дома с линейной блокировкой в один ряд. Они нашли наиболее широкое распространение в отечественном и зарубежном строительстве.

Рис. 1. Классификация индивидуальных жилых домов: 1 – отдельно стоящие одноквартирные; 2 - отдельно стоящие двухквартирные; 3 - блокированные двухквартирные; 4 - блокированные четырех квартирные; 5 - рядовые; 6 - атриумные; 7 - террасные

Ко второй разновидности относятся дома с внутренними замкнутыми дворовыми пространствами (двориками), которые получили название атриумов.

Особое место в типологическом ряду блокированных домов с нерядовой застройкой занимают так называемые террасные дома. Их отличительной особенностью является наличие у каждого дома террасы - открытой озелененной площадки, которая выполняет функции придомового земельного участка (рис. 1, "7"). При этом террасные дома представляют собой разновидность блокированной застройки на рельефе или равнинной местности. Важным условием рационального проектирования и строительства домов является комплексный учет разнообразных факторов и параметров, влияющих на качество и комфортность жилой среды для человека. В зависимости от степени детализации различают сотни различных демографических, технических, экономических и других условий, формирующих высококачественное современное жилье . К основным, базовым, параметрам в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов относятся следующие шесть классификационных признаков (рис.2).

В зависимости от типа застройки по степени освоенности различают дома на исторической территории и дома на новой территории.

Строительство дома на историческо-архитектурном фоне города или поселка требует гармоничного сочетания нового здания с существующей застройкой. Это отражается на таких важнейших параметрах дома, как этажность, наличие земельного участка, тип блокировки, количество квартир, архитектурный стиль и другие (рис.1).

Проектирование дома на новой территории позволяет разрабатывать его объемно-планировочное решение с большей степенью свободы, с возможностью формирования новых, своеобразных, нетрадиционных образов индивидуального жилья.

В соответствии с характером проживание людей дома целесообразно классифицировать на две группы: дома с постоянным проживанием людей и дома с сезонным (временным) проживанием людей (рис.2).

К первой группе относятся дома с проживанием людей в течение всех сезонов года - лета, осени, зимы и весны. Это городские коттеджи, пригородные особняки и другие дома с максимально высоким уровнем комфортабельности.

Ко второй группе относятся дома с проживанием людей в течение не всех сезонов года, например, только в течение лета, или лета и осени и др. Это дома дачного типа, в которых целесообразно снижение максимально возможного уровня комфорта. Владельцы дачных домов имеют, как правило, дополнительную недвижимость для своего постоянного местопроживания - городскую квартиру, второй дом и т.д.

В зависимости от месторасположения все дома принято условно подразделять на следующие четыре типа: городские особняки, пригородные виллы, фермерские усадьбы и коттеджи (рис.2).

Рис. 2. Основные параметры в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов

Городские особняки расположены в черте городской застройки. Для пригородных районов проектируют пригородные виллы. Вне черты городской застройки могут располагаться фермерские усадьбы для ведения фермерского, сельскохозяйственного или другого хозяйства. В деревнях, поселках и других небольших населенных пунктах располагаются специфические индивидуальные дома - коттеджи.

В современной отечественной литературе и практике широко используются и другие термины-синонимы: загородные коттеджи, дачные домики, дома для отдыха, садовые дома и др. .

В зарубежной литературе и практике часто применяются специальные, нетрадиционные для России термины-синонимы: графский замок (Англия, графство Уэльс), животноводческое ранчо (США, штат Техас), родовое имение (Франция, провинция Шампань) и другие .

В соответствии с различной социальной ориентацией дома классифицируются на три основных класса: дома для малообеспеченного населения, дома для среднеобеспеченного населения и элитные дома (рис. 2).

Данный классификационный признак отражает реально существующую в жизни общества условную градацию всего населения на различные категории в зависимости от их степени материальной обеспеченности .

Учет данного фактора является важным элементом при определении таких основополагающих параметров дома, как площади застройки и отдельных помещений, состав и взаиморасположение комнат, этажность, конструктивные решения стен, уровень инженерного оборудования и т.д.

Применительно к загородным индивидуальным жилым домам общей классификации нет. Однако риэлтерские организации, работающие на загородном рынке недвижимости, придерживаются того или иного деления домов чаще всего по ценовым категориям, например .

До 10 тыс. долл. - дачи в удаленных садоводствах, домах ИЖС на значительном расстоянии от города;

10-20 тыс. долл. - объекты в хороших садоводствах 1990-х годов постройки. Старые дома ИЖС;

20-40 тыс. долл. - хорошие деревянные дома ИЖС в хороших местах. Кирпичный недострой в зоне ближайшего пригорода;

40-80 тыс. долл. - кирпичные дома площадью до 150м с коммуникациями;

80-150 тыс. долл. - коттеджи 150-300 м с коммуникациями и участком от 20 соток;

От 150 тыс. долл. - поместья. Участок до 1 га, обязательно рядом с водой. Дом от 200 м, построенный по индивидуальному проекту .

Конечно, это деление не отражает всего многообразия рынка. Например, дом относящийся к четвертой категории, но неудачно расположенный (внутри непрестижного садоводства), может сразу перейти в третью и, напротив, подняться в цене до пятой категории при достаточном количестве благоприятных факторов (локация, вид, газ, подъездные пути и т.д.).

Двумя наиболее важными факторами для тех, кто рассчитывает на постоянное проживание в пригороде, сегодня стали состояние дорог и газификация. Большое внимание уделяется наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута рассматривается участок (минимум 10 соток).

Отдельную нишу занимают загородные индивидуальные жилые дома в ценовом диапазоне до 10 тыс. долларов. Здесь в основном представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, инфраструктура, размер земельного участка и др.

Для индивидуальных жилых домов, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как расстояние от города - должно быть в пределах 1 часа, дома должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен и наличием инженерных систем.

В последнее время в России все больший интерес как у потребителей, так и у профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция интеллектуального здания, которая зародилась в США в начале 1980-х гг. Интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рационально расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность-функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Централизованное управление интеллектуальным зданием не отменяет существования различных эксплуатационных служб - оно позволяет снять с них часть нагрузки, а также оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей. Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспечерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома. Если хозяин находится вне квартиры, сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефон.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает управление освещением, микроклиматом (по заданным параметрам температуры и влажности воздуха система устанавливает локальные режимы работы устройств отопления, кондиционирования и вентиляции); систему безопасности (видеонаблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); управление автоматикой и бытовой техникой (роль-ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); управление аудио (видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видеосигналов; системы телефонизации и доступа к сети интернет, пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; контроль качества воды; прием эфирного и цифрового спутникового телевидения; резервное электро- и водоснабжение; фасадное освещение и т.д.

Значительный объем индивидуального жилья в государственных федеральных и местных муниципальных жилищных программах ориентирован на среднеобеспеченное население. Строительством домов для малообеспеченного населения занимаются, как правило, негосударственные, коммерческие или благотворительные организации. Элитные дома проектируются, в основном, для высокообеспеченного населения по их собственным планам индивидуальных застройщиков.

Примером домов для среднеобеспеченного населения являются индивидуальные коттеджи, построенные в 1998-2003 г. в Санкт-Петербурге в микрорайоне "Коломяги". Они получили специфическое название "таун-хаузы", что в переводе с английского языка означает "сдвоенные дома".

Примером элитных домов служат новые пригородные виллы в Пушкине, Павловске, Сестрорецке и близлежащих пригородных зонах Санкт-Петербурга, на территории Ленинградской обл.

Важным типологическим параметром для индивидуального жилья является капитальность дома.

По степени капитальности можно условно подразделить дома на три вида: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома .

К капитальным относятся дома из капитальных строительных конструкций, которые рассчитаны на одноразовое возведение без последующей разборки. Срок службы таких домов составляет обычно 20-100 лет и более. Продолжительность строительства капитальных домов нормируется по СНиП и ВСН. Большинство проектируемых и построенных индивидуальных домов являются капитальными домами из каменных, железобетонных, деревянных и других капитальных конструкций со сроками службы на одном месте 50-200 лет .

Ко второму виду домов по капитальности относятся быстровозводимые дома из специальных, часто некапитальных конструкций, получивших название быстровозводимых. Быстровозводимые конструкции позволяют построить дом в сроки, значительно меньшие, чем это предусмотрено для сопоставимых капитальных конструкций по нормам . Быстровозводимые дома также не рассчитаны на последующую разборку, а срок их службы аналогичен сроку службы капитальных домов .

Быстровозводимое жилье является нетрадиционным, альтернативным видом современной застройки и рассматривается как ведущая объективная тенденция в перспективах развития индивидуальных домов не только в России, но и во всем мире .

В качестве примеров быстровозводимого жилья служат коттеджи из объемных блоков, панелей полной заводской готовности типа сэндвич телескопических конструкций и других современных элементов. Сроки возведения подобных домов составляют от одной недели до нескольких месяцев.

К третьему виду домов по капитальности относятся мобильные дома из специфических, некапитальных конструкций, получивших название мобильных (рис. 2). Мобильные конструкции, как и быстровозводимые, позволяют не только построить дом в сроки меньшие, чем из капитальных конструкций. Главным преимуществом мобильных домов является конструктивная возможность разборки и демонтажа всего дома или его части с последующим транспортированием и повторными и многократными монтажами и сборками дома на новых местах застройки.

Сроки службы мобильных домов, как правило, меньше, чем капитальных зданий. Использование мобильного жилья является также перспективной тенденцией в мировом строительном процессе.

Необходимо отметить в числе основных параметров в типологических рядах индивидуального жилья и такой признак, как специфика дома (рис.2).

Специфические особенности индивидуального дома являются важным фактором, который необходимо учитывать на ранних стадиях предпроектных работ и проектирования.

К числу специфических домов можно отнести следующие: энергоэффективные дома, "растущие дома", дома для сложных семей и другие .

В частности, энергоэффективными являются дома с рациональным использованием солнечной энергии для отопления, электроснабжения и других хозяйственных нужд в доме. Они имеют оригинальное объемно-планировочное решение, а также нетрадиционное инженерное оборудование.

В начале третьего тысячелетия в России второе рождение обрела мансарда . Большинство индивидуальных жилых домо, возведенных по индивидуальному проекту, имеют заранее запроектированную мансарду. Мансарда может быть спроектирована и как соствляющая часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую комнату отдыха, спальню и даже каминный зал) или зимний сад.

Таким образом, рассмотренные основные параметры индивидуальных жилых домов являются главными, домообразующими факторами, влияющими на планировочные и конструктивные решения дома. Их необходимо учитывать, в первую очередь, как при разработке предпроектных предложений, так и при создании собственно проектно-сметной документации, а также при строительстве жилого дома. Существуют и другие классификационные признаки и типологические параметры домов.

В соответствии с существующей классификацией индивидуальные жилые дома подразделяются на отдельно стоящие и блокированные дома (рис.1).

Отдельно стоящие дома являются наиболее распространенным видом массовой индивидуальной жилищной застройки в России и за рубежом.

По сравнению с блокированными домами, отдельно стоящие дома характеризуются рядом существенных преимуществ.

Во-первых, в отличие от блокированных, отдельно стоящие дома имеют более рациональное размещение на земельном участке. Из этого следует возможность более полноценного использования участка дня отдыха семьи, садоводства, содержания подсобного хозяйства или ведения предпринимательской деятельности. При этом план дома и план участка может иметь такие формы и пропорции, которые не зависят от соседнего дома и необходимы для организации застройки в целом.

Во-вторых, в отдельно стоящем доме возможно наиболее рациональное размещение хозяйственных сооружений, гаражей и других построек. Их можно объединить с домом в единое комплексное многофункциональное здание или запроектировать отдельно стоящими.

В-третьих, отдельно стоящий дом позволяет в максимальной степени рационально выбрать строительную систему здания, конструктивную схему и планировочную структуру помещений. Кроме того, это позволяет запроектировать необходимые пропорции каждого помещения, удобно расположить оконные и дверные проемы. В результате этого повышается удобство пользования домом.

В-четвертых, отдельно стоящий дом имеет более высокие санитарно-гигиенические качества жилой среды. Оптимальная ориентация помещений дома по сторонам света, не связанная с расположенным рядом блокированным домом, обеспечивает нормативную по СНиП инсоляцию и проветриваемость помещений. Отдельно стоящий дом можно располагать на участке более свободно и, в большинстве случаев, дома могут иметь неограниченную, т.е. более максимально благоприятную, ориентацию. В результате этого повышается комфорт проживания, лучше обеззараживается воздушная среда в доме, улучшается здоровье и психико-эмоциональное настроение людей.

Пример отдельно стоящего дома показан на рис.3.

Основные приведены в табл. 1.

Таблица 1

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3. Стены внутренние 4. Перекрытие 5. Покрытие	ленточный бутовый мелкие блоки мелкие блоки по деревянным балкам чердачное оцинкованная сталь
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	67 м. кв. 117 м. кв. 50 м. кв. 144 м. кв. 599 м. куб
В. Расход строительных материалов
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 4. Мелкие блоки	10 м. куб. 48 м. куб. Ют. 5 тыс. шт.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
1. Трудоемкость возведения 2. Сметная стоимость в ценах 1984 г. 3. Сметная стоимость в ценах 1999 г.	396 чел. - дн. 15 тыс. руб. 820 тыс. руб.

Рис.3. Одноквартирный двухэтажный 6-комнатный жилой дом из комплекта деревянных панелей с пенополистиролом для Крайнего Севера:

1 - передняя (Юм 2); 2 - общая комната (24 м 2); 3 - спальня (9; 10; 10; 12; 13 м 2);

4 - кухня (14 м 2); 5 - сауна (8 м 2); 6 - санузел; 7 - гараж (16 м 2); 8 - лоджия (16 м 2); 9 - веранда (20 м 2)

В-пятых, изолированное расположение дома на участке способствует более комфортному общему уровню проживания людей. Дом может быть удален от шумных проездов, соседних участков и рядом расположенных зданий. Входы, террасы и веранды можно более рационально запроектировать для защиты от шума, грязи и других неблагоприятных факторов окружающей застройки и природы. По сравнению с блокированными домами, изолированный коттедж имеет более надежную защиту от пожара, взрыва газа, аварий водопровода, канализации и другого инженерного оборудования дома.

В-шестых, изолированный дом имеет принципиально важное преимущество в возможности поэтапного расширения дома путем надстройки новых этажей, пристройки новых помещений, строительства новых зданий и сооружений в пределах участка. Данное достоинство реализуется при увеличении численности проживающей в доме семьи (рождение детей, внуков и т.д.), при возникновении новых потребностей людей в дополнительных помещениях и площадях (строительство гаражей при приобретении автомобилей и т.д.) и других условиях.

При определенных условиях, на имеющемся участке возможно строительство второго и третьего жилого дома. Данное решение может возникнуть, например, при необходимости отдельного обустройства во втором доме новой большой родственной семьи (сын, его жена и их дети), а в третьем доме - семьи дальних родственников-беженцев или переселенцев из других регионов России и зарубежья. Подобные примеры имеются в застройке фермерских усадеб в Подмосковье, на Дальнем Востоке и других регионах.

В случае блокированных домов данное решение теоретически и юридически возможно, однако с точки зрения практической реализации и учета всех правил и норм строительного законодательства РФ невозможно.

Таким образом, данные достоинства отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и обосновывают их наибольшую распространенность в строительстве (рис.1).

Из всего многообразия отдельно стоящих домов чаще всего встречаются малоэтажные одноквартирные дома с рядовой застройкой и земельными участками. Это обусловлено рядом их достоинств по сравнению с многоквартирными домами, домами без земельных участков и домами средней этажности (рис.1). Это возможность ведения развитого личного подсобного хозяйства на участке, простота и удобство объемно-планировочного решения дома в пределах одного или двух этажей, а также повышенный уровень комфорта за счет изоляции от квартир соседних домов.

Как показывает анализ прогнозов развития жилищной отрасли, строительство городских особняков с небольшим участком и деревенских коттеджей с развитым участком в ближайшем будущем найдет широкое применение во всех регионах России .

Классификацию отдельно стоящих домов целесообразно рассматривать не изолированно, а в комплексе, совместно с планировочной организацией земельного участка и хозяйственными сооружениями.

Местоположение дома на участке, связь сооружений с домом и объемно-планировочные решения собственно дома должны исходить из общего, принципиального решения индивидуальной застройки в целом.

Важным этапом проектирования при этом является разработка схемы функционального зонирования - разделения всей застройки на несколько функциональных зон (участков) с близкими по функциональному назначению объектами.

Существуют три основных схемы функционального зонирования застройки (рис.4).

К первой схеме относится застройка с раздельными зонами дома и зонами хозсооружений (рис.4, "А"). В этой схеме жилой дом и хозсооружения не связаны непосредственно с собой и являются отдельно стоящими зданиями, данное решение применяется, преимущественно, для районов с умеренным климатом и, достаточно часто, для южных районов. Это связано с учетом природно-климатических условий места строительства. Для малоэтажного отдельно стоящего дома влияние отрицательных факторов внешней среды ввиду относительно большей площади ограждающих поверхностей, приходящихся на единицу общей площади дома, значительно существеннее, чем на многоэтажную блокированную застройку. Кроме стен, температура и влажность воздуха, ветер, осадки и другие факторы воздействуют на дом и через подвал, а также через крышу.

Ко второй схеме функционального зонирования относится застройка с блокированными зонами дома и хозсооружениями (рис.4, "Б"). В этой схеме дом непосредственно связан с хозсооружениями посредством галерей, террас, коридоров и других коммуникационных помещений. Данное решение характерно для северных районов с суровым холодным климатом. С целью максимальной защиты от неблагоприятных факторов застройка проектируется компактной формы. Для этого целесообразно стремиться к сокращению поверхностей охлаждаемых стен, пола и покрытий.

Пример решения одноквартирного отдельно стоящего жилого дома, сблокированного с хозпостройкой и гаражом на участке для северных районов, показан на рис.5. Четырехкомнатный дом имеет сблокированные помещения для гаража и содержания домашних животных, хранения топлива и инвентаря. Основные строительные характеристики дома представлены в табл.2.

Для некоторых северных регионов России (Сибирь, Дальний Восток) и зарубежных стран (Канада, Швеция) характерен особый тип блокировки хоз-сооружений с домом. Он заключается в том, что все хозпомещения находятся в нижней части дома, на первом или цокольном этаже. При этом расположение как жилых, так и хозяйственных помещений решается в едином компактном объеме.

Схемы функционального зонирования

Рис. 4. Классификация индивидуальных жилых домов:

А - с раздельными зонами дома и хозсооружений; Б, В - с блокированными зонами (с внутренним двором); 1,2 - одноэтажные, мансардные; 3,4 - двухэтажные с частью дома в одном этаже; 5,6 - двухэтажные (с чердаком и без чердака); 7 - 4-этажные с перепадом этажей; 8 - трехэтажные на опорах; 9 - куполообразные

К третьей схеме функционального зонирования застройки относится дом с внутренним двором (рис.4, "В"). В данном решении застройка представляет собой развитый комплекс связанных жилых и хозяйственных помещений, организованных вокруг эксплуатируемого внутреннего дворового пространства. Эта схема используется, главным образом, для южных районов с сухим или влажным жарким климатом. В этих районах особое значение имеет защита от солнечной радиации, пыльных бурь и других неблагоприятных факторов. С этой целью проектируют внутренние озелененные и обводненные дворики, которые служат архитектурным средством для дополнительного охлаждения и вентиляции помещений дома от горячего и пыльного воздуха. Кроме того, дворик является местом для отдыха, а замкнутый контур сооружений - дополнительным средством для шумозащиты и ветрозащиты.

Целесообразно устройство и открытых летних помещений - галерей, террас и лоджий.

Рис. 5. Одноквартирный двухэтажный 4-комнатный жилой дом, сблокированный с хозяйственными постройками и гаражом со стенами из кирпича: 1 - передняя (5 м); 2 - общая комната (30 м); 3 - кухня (9 м); 4 - уборная (2 м.); 5 - гигиеническая комната с сауной (10 м); 6 - хозпостройка (21 м); 7 - гараж (18 м); 8 - спальня (14; 12; 9 м); 9 - душевая (4 м); 10 - веранда

Важно отметить, что в рассмотренных трех основных схемах функционального зонирования существуют также три различных способа пространственной организации хозсооружений внутри дома (рис.4). Это минимальный объем хозсооружений внутри дома или их полное отсутствие ("А"); расположение хозсооружений с боковой стороны дома ("Б") и расположение хозсооружений с задней стороны дома ("В").

Конкретный выбор схемы зонирования зависит от большого количества разнообразных факторов. Существенное влияние, кроме природно-климатических условий места строительства, оказывают национальные особенности, местные архитектурно-исторические традиции, социальная ориентация дома, его специфика и другие рассмотренные параметры (рис.2).

Необходимым условием обеспечения высокого уровня комфортабельности в доме является выбор рациональной пространственной организации собственно дома.

В современной проектной и строительной практике существует большое разнообразие различных принципов и методов пространственной организации дома (рис.4).

В зависимости от количества этажей, вида и формы покрытия, а также геометрической особенности объема дома существует условная классификация домов на различные пространственные типы. Основные из них показаны на рис. 4, "1-9".

Таблица 2

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3.Перекрытие 4. Покрытие
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	65 м. кв. 96 м. кв. 31м. кв. 136 м. кв.
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 5. Мелкие блоки	32 м. куб. 11м. куб. 22 тыс. шт. 8 т. 2 тыс. шт.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
1. Трудоемкость возведения	348 чел. - дн. 12 тыс. руб. 848 тыс. руб.

Одноэтажные и мансардные дома используют, в основном, при достаточно большом придомовом земельном участке, небольшой общей площади дома (ориентировочно до 100 м2), с целью удобного пользования помещениями дома при развитых хозсооружениях и в других случаях (рис.4, "1", "2"). Пример одноэтажного 4-комнатного загородного дома на сложном рельефе приведен на рис.6. Строительные характеристики дома представлены в табл.3. Как правило, первый этаж мансардных домов занимают помещения общесемейного пользования - передняя с тамбурами, общая комната, кухня, гигиенический блок, кабинет и другие. На следующем этаже обычно располагаются помещения не общесемейного, а индивидуального пользования - спальни и жилые комнаты. Этот этаж получил специальное название - мансардный этаж или мансарда.

В соответствии с общепринятой терминологией СНиП "Жилые здания", мансарда - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши. При этом линия пересечения плоскости крыши и плоскости фасада должна быть на высоте не более 1,5 метра от уровня пола мансарды .

В настоящее время мансардное строительство нашло широкое применение в отечественной индивидуальной застройке. Современные отечественные городские особняки и деревенские коттеджи возводятся в большинстве случаев именно с жилым мансардным этажом. Это обусловлено рациональным использованием необходимого по строительным нормам и правилам чердачного пространства для формирования дополнительной достаточно дешевой полезной площади для дома.

Кроме того, расширяется тенденция к реконструкции уже построенных коттеджей с целью переоборудования их чердаков в жилые мансарды. Как показывают экономические расчеты, такой вид реконструкции позволяет в 2-7 раз сократить финансовые, материальные, трудовые и временные затраты при удовлетворении новых потребностей в дополнительной жилплощади по сравнению со строительством нового здания или с новой пристройкой к дому.

Таблица 3

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3. Перекрытие 4. Покрытие	ленточный бутобетонный кирпич, блоки сборные ж/б панели чердачное металлочерепица
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	54 м. кв. 137 м. кв. 83 м. кв. 101 м. кв. 315 м. куб
В. Расход строительных материалов
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 5. Мелкие блоки	42 м. куб. 14 м. куб. 32 тыс. шт. 11т. 3 тыс. шт.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
1. Трудоемкость возведения 2. Сметная стоимость в ценах 1984 г. 3. Сметная стоимость в ценах 1999 г.	448 чел. - дн. 15 тыс. руб. 1148 тыс. руб.

Важным условием устройства мансардного этажа является требование уклона скатной крыши не менее 45. При меньших углах устройство мансарды практически нецелесообразно. При этом для более полного использования чердачного пространства потолок верхних помещений проектируют со скошенными углами (рис.4, "1"). Высота стенок при этом у скошенных частей должна быть, как правило, не менее 1,6 м для удобного пользования человеком.

При этом стены и потолок помещений мансарды могут быть непривычной для человека наклонной формы.

С целью устройства более привычного для человека горизонтального потолка и одинаковых по высоте вертикальных стен проектируют крыши более сложной формы, со скатами с изломами (рис.4, "2").

Пример пространственной организации мансардного усадебного дома показан на рис.7. Основные строительные характеристики дома представлены в табл.4.

Существует и другой тип пространственной организации дома-с частью дома в одном этаже (рис.4, "3", "4"). Иногда используется другое название данного решения - дом с неполным вторым этажом. В домах данного типа крыша может быть односкатной или двухскатной. При этом возможно устройство на первом этаже помещений со вторым светом или увеличенной высоты, например, гостиных комнат, спортивных залов, оранжерей и др.

Рис. 6. Одноквартирный одноэтажный 4-комнатный загородный дом комбинированной конструкции на сложном рельефе для Ленинградской области: 1 - передняя (5 м 2); 2 - общая комната (21 м 2); 3 - спальня (9; 11" 13 м 2); 4 - кухня (18 м 2) 5 - гигиеническая комната (6 м 2); 6 - терраса (7 м 2); 7 - лоджия (5 м 2); 8 - гараж (19 м 2); 9 - котельная (11 м 2); 10 - сауна с бассейном (15 м 2)

В случаях, когда требуется большая общая площадь дома (ориентировочно более 100 м) или придомовой земельный участок имеет недостаточно большие размеры (ориентировочно 300-600 м), а также при других обстоятельствах используют двухэтажные дома (рис.4, "5", "6"). Как правило, они имеют равные по площади этажи и являются домами самого емкого типа из всех домов с помещениями в двух уровнях. Для них характерно большое количество комнат, обычно более пяти.

Особый тип пространственной организации дома с перепадом этажей целесообразно применять на земельных участках с уклонами (рис.4, "7").

Пример загородного дома на сложном рельефе представлен на рис.7. Некоторые строительные характеристики дома приведены в табл. 4.

Следующие приемы организации дома предполагают использование трехэтажного пространства и проектирование здания на специальном виде фундамента - на опорах (рис.4, "8").

Необходимость перехода от двух к трем и более этажам связана, как правило, с проектированием еще большей площади дома (ориентировочно более 200 м) или недостаточным размером участка (обычно 400-700 м) и в ряде других случаев для таких домов характерно количество комнат, более чем семь. Они предназначены для больших семей (5-7 человек и более) средней обеспеченности, для малых и средних семей высокой обеспеченности и для других условий.

Трехэтажный коттедж экономит площадь застройки и позволяет более рационально дифференцировать помещения на различные функциональные зоны. Например, на первом этаже возможно размещение общесемейных помещений общего пользования (гостиная, кухня и др.), на втором этаже - общесемейные помещения индивидуального пользования (гигиенические блоки, спортзалы, кабинеты и др.), а на третьем этаже - индивидуальные помещения (спальни).

Таблица 4

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3. Стены внутренние 4. Перекрытие 5. Покрытие 6. Кровля	бетонный монолитный шлакоблоки и брус брус по деревянным балкам чердачное оцинкованная сталь
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	71м. кв. 112 м. кв. 41 м. кв. 109 м. кв. 482 м. куб
В. Расход строительных материалов
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 3. Шлакоблоки 4. Цемент	45 м. куб. ПО м. куб. 3 тыс. шт. 13 т.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
	353 чел. - дн. 17 тыс. руб. 636 тыс. руб.

Целями домов на опорах являются сохранение эксплуатируемого земельного участка под домом или обеспечение продуваемого пространства под домом. Первый случай характерен для высокоплотной городской жилой застройки, когда размеры земельного участка для дома - не более 200-300 м. В данном случае участок между опорами может быть использован для устройства сада, огорода и других целей.

Второй случай характерен для регионов Крайнего Севера с вечномерзлы-ми грунтами. В данном случае продуваемое межопорное пространство обеспечивает вечномерзлое, "рабочее" состояние основания грунта и предотвращает его от нежелательного оттаивания и перехода в "нерабочее" состояние.

В особых случаях, в целях оптимизации формы жилого дома, повышения выразительности застройки или для достижения архитектурного разнообразия среды обитания человека могут применяться и нетрадиционные приемы, например, куполообразная организация дома (рис.4, "9").

Существуют также и другие разновидности пространственной организации индивидуальных жилых домов. Более подробно они излагаются в последующих разделах книги.

В современном строительстве, кроме отдельно стоящих домов, нашел широкое применение и другой тип домов - блокированные дома (рис.1).

В блокированном доме все квартиры имеют самостоятельные, изолированные входы и возможность организовать независимый примыкающий придомовой земельный участок. Дом состоит из двух и более жилых блоков, которые являются неделимыми объемно планировочными элементами, состоящими из различного набора взаимосвязанных помещений.

Рис. 7. Одноквартирный мансардный 5-комнатный усадебный дом со стенами из пшакоблоков и бруса: 1 - передняя (5 м); 2 – общая комната (22 м 2); 3 - спальня (15; 14; 11; 8 м 2); 4 - кухня (12 м 2); 5 - санузел (7 м); 6 - сауна (6 м); 7 - веранда (13 м 2)

На рис. 8 приведен пример двух блокированных одноквартирных двухэтажных 5-комнатных жилых домов, применительно к условиям городской застройки Ленинградской области. В данном решении каждый дом является неделимым объемно-планировочным элементом, состоящим из одной квартиры. Дома имеют общие конструкции фундамента и стен. В табл. 5 даны основные строительные характеристики дома.

Использование блокированных домов обусловлено рядом следующих достоинств по сравнению с отдельно стоящими домами.

Во-первых, основным преимуществом блокированных домов является то, что они имеют более высокие экономические показатели. Например, сметная стоимость 1 м жилой площади в одноэтажном блокированном доме может быть на 9-18% меньше, чем в отдельно стоящем доме. Эксплуатационные расходы на отопление двухэтажного блокированного дома могут быть на 8-14% меньше, чем в сопоставимом отдельно стоящем здании. В современных условиях резкого возрастания цен на энергоносители в России и за рубежом данное преимущество становится чрезвычайно актуальным (рис. 10-12).

В связи с этим современный российский или иностранный застройщик вынужден корректировать свои приоритеты при учете разнообразных факторов, влияющих на проектирование жилого дома. Так, эксплуатационные, текущие расходы на отопление, освещение и другие нужды по дому в течение всего расчетного срока службы дома (например, 100 лет), могут достичь сопоставимых размеров по сравнению с единовременной сметной стоимостью строительства самого дома. Так, стоимость автономного нецентрализованного отопления пригородного коттеджа в Пушкинском районе Санкт-Петербурга с помощью индивидуальных газовых котлов рассчитывается следующим образом.

Рис. 8. Перспективные сблокированные одноквартирные двухэтажные

5-комнатные жилые дома в условиях городской застройки для Ленинградской области (города Пушкин, Павловск, Петродворец): 1 - холл (7 м); 2 – общая комната (25 м); 3 - спальня (8; 10; 11; 12 м); 4 - кухня (11м); 5 - санузел (1; 3 м); 6 - лоджия (14 м); 7 - терраса; 8 - сауна; 9 - мансардная кладовая; 10 - чердачные помещения

Таблица 5

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3. Стены внутренние 3. Перекрытие 4. Покрытие	столбчатый бутобетонный пустотелый кирпич обыкновенный кирпич по деревянным балкам чердачное профнастил, алюминий
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	67 м. кв. 115 м. кв. 48 м. кв. 202 м. кв. 480 м. куб
В. Расход строительных материалов
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 3. Кирпич 4. Цемент	38 м. куб. 32 м. куб. 70 тыс. шт. 12 т.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
1. Трудоемкость возведения 2. Сметная стоимость в ценах 1984 г. 3. Сметная стоимость в ценах 1999 г.	450 чел. - дн. 19 тыс. руб. 1226 тыс. руб.

Во-первых, если в доме имеется газовый счетчик, то учет расходуемого газа производится с помощью счетчика. Однако в настоящее время индивидуальные жилые дома в РФ счетчиками пока практически не оборудованы.

Рис. 9. Одноквартирный двухэтажный 8-комнатный жилой дом для семьи из трех поколений в северных районах комбинированной конструкции из шлакобетонных блоков и бруса:

1 - передняя (6 м 2)- 2 - общая комната (19 м 2); 3 - спальня (10; 11; 13 м 2); 4 - кухня (11 м); 5 - санузел; 6 - сауна (9 м 2); 7 - мастерская (9м 2)

Таблица 6

Строительные характеристики дома

А. Строительные конструкции
Характеристика	Значение
1. Фундамент 2. Стены наружные 3. Стены внутренние 3. Перекрытие 4. Покрытие 5. Кровля	бутобетонный шлакобетонные блоки брус ж/б панели чердачное сталь
Б. Планировочные показатели
Характеристика	Значение
1. Жилая площадь 2. Общая площадь 3. Вспомогательная площадь 4. Площадь застройки 5. Строительный объем	108 м. кв. 182 м. кв. 74 м. кв. 154 м. кв. 785 м. куб
В. Расход строительных материалов
Характеристика	Значение
1. Железобетон и бетон 2. Лесоматериалы 3. Шлакобетонные блоки 4. Цемент	74 м. куб. 35 м. куб. 15 м. куб. 7 т.
Г. Экономические показатели
Характеристика	Значение
1. Трудоемкость возведения 2. Сметная стоимость в ценах 1984 г. 3. Сметная стоимость в ценах 1999 г.	463 чел. - дн. 19 тыс. руб. 1408 тыс. руб.

Другим важным преимуществом блокированных жилых домов по сравнению с отдельно стоящими домами является возможность более рационального планировочного решения не только собственно дома, но и всего коттеджного комплекса вместе с хозсооружениями и земельным участком. Это достоинство проявляется при строительстве индивидуальных жилых домов на исторической территории с существующей застройкой. Как правило, в современных городах и поселках городского типа свободные земельные участки, которые могут быть отведены под новое индивидуальное жилье, но имеют небольшие размеры ввиду дефицита земли. Поэтому строительство подобных таун-хаузов с целью оптимального использования собственной и соседней территории целесообразно вести именно домами блокированного типа.

Следующим достоинством блокированных домов является возможность пространственной организации не только одного или двух домов, но и целой группы домов - от трех до нескольких десятков. Таким образом, возможно строительство единого жилого комплекса коттеджей на протяжении всего квартала или микрорайона в городской застройке.

Рис. 10. Малоэтажные жилые дома типа "таун хаус" с однорядной линейной непосредственной блокировкой и энергосберегающими слоистыми кирпичными стенами для строительства в Санкт-Петербурге в 2005-2010 годах

Важной особенностью данного приема является наличие сплошной застройки, которая характеризуется ветрозащитными, снегозащитными и другими важными градостроительными качествами. Эти свойства особенно актуальны в суровых климатических условиях, в регионах с сильными и продолжительными холодными ветрами и обильными снегопадами. Это первая и частично вторая климатические зоны России: Ленинградская, Мурманская и другие европейские области, районы Урала, Дальнего Востока, Сибири и т.д.

В связи с тем, что значительная часть российской территории характеризуется суровыми климатическими условиями, сплошная квартальная застройка блокированными домами имеет важное значение для перспективного индивидуального строительства.

Общие площади коттеджей равны соответственно 154 м,210м и190м.

Трехкомнатный коттедж имеет в плане форму, близкую к квадратной, и характеризуется компактной планировкой помещений. Коттедж имеет только один вход, т.к. земельный участок располагается перед домом и слева от него. В состав помещений дома входят гостиная, кухня, кабинет и холл на первом этаже и спальня на втором этаже (рис. 11, 12).

Семикомнатный коттедж "Б" ориентирован на большую, "сложную" семью творческого работника, например, на семью врача или архитектора (рис. 11). Дом имеет в плане и по высоте сложную форму, придающую дому своеобразную выразительность и архитектурную индивидуальность (рис. 10). Коттедж имеет два входа. Главный вход предназначен для связи с улицей, а второй, вспомогательный вход, служит для связи с участком (рис. 11).

На первом этаже расположены просторные гостиная, кухня, многофункциональный кабинет, первый гигиенический блок и холл, ориентированные, в основном, для удовлетворения общесемейных функций. Для удовлетворения индивидуальных функций на втором этаже предназначены две спальни, творческая мастерская и два специализированных кабинета. Отличительной особенностью помещений второго этажа является наличие второго и третьего гигиенического блока. Они предназначены для повышенного уровня обеспечения санитарно-гигиеническими условиями всех проживающих в доме. В состав этих блоков, помимо традиционных ванн, унитазов и умывальников, входит дополнительное оборудование - гидромассажные ванны, биде, солярий и душ-шарко. Это позволяет одновременно принимать процедуры, как минимум, трем человекам и повышает комфорт проживания в доме (рис. 12).

Шестикомнатный коттедж характеризуется своеобразными формами помещений, двусветной гостиной и двумя входами в дом (рис. 11, 12).

Рис. 11. План 1 этажа жилого дома типа "таун хаус": А - 3-комнатный четырехуровневый дом с развитым подвальным этажом общей площадью 154 м; Б - 7-комнатный дом для семьи архитектора общей площадью 210 м; В - 6-комнатный дом общей площадью 190 м; 1 - гостиная; 2 - кухня; 3 - кабинет; 4 - гигиенический блок; 5 - холл; 6 - столовая

Приведенная блокировка трех коттеджей позволяет повысить экономичность строительства и снизить эксплуатационные расходы, прежде всего, на отопление. Коттеджи имеют общие одну или две стены, которые существенно уменьшают площадь наружных ограждающих конструкций, сильно охлаждаемых в суровом климате Санкт-Петербурга.

Рис. 12. План 2 этажа жилого дома типа "таун хаус": 3 - кабинет; 4 - гигиенический блок; 7 - второй свет гостиной; 8 - спальня; 9 - творческая мастерская

При этом сметная стоимость домов может быть снижена на 6-9%, а расходы на отопление сократиться на 8-10% по сравнению с вариантом трех отдельно стоящих коттеджей.

Большое значение для рационального решения вопросов проектирования и строительства индивидуальных жилых домов имеет правильный выбор типа блокировки домов между собой.

В современном строительстве существует большое разнообразие различных типов блокировки домов. В основе классификации типов блокировки находятся два главных признака.

Первый признак классифицирует типы блокировок по количеству рядов, а второй признак - по форме рядов (рис. 13).

В зависимости от количества рядов, принято условно выделять следующие три основных типа блокировок: однорядная, двурядная и многорядная блокировка (рис. 13, "А").

Однорядная блокировка характеризуется наличием одного ряда блокированных домов (рис. 13, "А", 1, 4,1). Двухрядная блокировка отличается двумя рядами блокированных домов. При трех и более рядах блокированных домов блокировка называется многорядная.

Выбор рационального типа блокировки для конкретной застройки зависит от большого количества факторов. К основным факторам относятся общий градостроительный замысел застройки, размеры земельных участков, архитектурно-исторические традиции региона, рельеф местности, характер ведения приусадебного хозяйства и другие (рис. 1, 2).

Вторым классификационным признаком различных типов блокировки является форма рядов блокированных домов (рис.13, "Б").

В зависимости от конфигурации рядов в плане, различают следующие четыре типа блокировок: непосредственная линейная, непосредственная ломаная, через хозсооружения и сплошная.

Наиболее распространенным в отечественном и зарубежном строительстве является простейший способ блокировки - непосредственный линейный (рис. 13, "Б", а, б, в). В этом способе блокируемые дома примыкают друг к другу непосредственно и по одной линии застройки. Как правило, данный прием используют в следующих случаях: при освоении новых территорий; в условиях достаточной инсоляции; в домах без земельных участков; при застройке с раздельными зонами дома и хозсооружений и в некоторых других случаях (рис. 1, 2, 4 - "А", 8, 10).

Другим способом блокировки является непосредственная ломаная блокировка домов (рис.13, "Б", г, д, е). В этом способе, в отличие от предыдущего, дома примыкают друг к другу не по одной линии, а со сдвигом.

Для улучшения инсоляции домов и в случае специальных градостроительных решений применяют простой сдвиг домов в одну сторону от улицы (рис. 13, г).

С целью лучшей изоляции придомовых участков друг от друга используют простой сдвиг домов в обе стороны от улицы (рис. 13, д).

Для повышения архитектурной выразительности населенных пунктов, создания живописной застройки и в ряде других случаев применяют не простой, а усложненный по конфигурации сдвиг домов в разные стороны от улицы (рис. 13, е).

В приведенном примере в среде коттеджной застройки создан четкий композиционный градостроительный центр, который может быть, например, площадью с историческим памятником, сквером с оригинальным цветомузы-кальным фонтаном или утилитарной площадкой для парковки автомашин жителей квартала.

Блокировка может осуществляться также и посредством хозяйственных сооружений. В этом приеме отсутствует непосредственное примыкание жилых домов друг к другу, и примыкание здании осуществляется через гаражи, ремонтные мастерские, склады и другие хозсооружения (рис. 13, ж, з). Данный тип используется при наличии хозсооружений, для определенной изоляции жилых домов и при других обстоятельствах.

В суровых климатических условиях в качестве соединяющего дома сооружения часто выступают дополнительные утепленные тамбура, а в южных районах - дополнительные летние кухни, беседки и другие сооружения.

Блокировка через хозсооружения также как и непосредственная, возможна как линейной, так и ломаной формы.

Важным преимуществом данного типа блокировки по сравнению с отдельно стоящими домами является возможность устройства общих для двух соседних коттеджей сооружений. Ими могут быть совместно используемые гаражи на 2 и более автомашины, производственные мастерские, офисные помещения, хранилища, спортивные залы и другие нежилые объекты.

Рис. 13. Классификация типов блокировки индивидуальных жилых домов:

А - по количеству рядов; 1, 4, 7 - однорядная; 2, 5, 8 - двухрядная; 3,6- многорядная; Б - по форме рядов; а, б, в – непосредственная линейная; г, д, е - непосредственная ломаная; ж, з - через хозсооружения (линейная и ломаная); и - сплошная (ковровая)

Кроме рассмотренных приемов, иногда применяют специальный тип блокировки с образованием сплошной, не только линейной, но и пространственной группы домов. Он получил название сплошной или ковровой блокировки (рис. 13, и). Планировочная структура таких домов достаточно сложна. Она формируется путем разнообразного примыкания соседних домов, хозсооружений и участков друг к другу с целью оптимального размещения каждого объекта в общей застройке.

Как правило, ковровая застройка формируется одноэтажными и, реже, двухэтажными коттеджами с земельными участками. Важным преимуществом такого типа застройки, по сравнению с отдельно стоящими домами, является возможность образования так называемых внутренних двориков или патио (рис. 13, в).

Назначение двориков различно и зависит от их величины и других факторов. Небольшие и замкнутые дворики служат, главным образом, для освещения расположенных в глубине дома помещений. Большие и полузамкнутые дворики могут использоваться в теплое время года для отдыха, игры детей, сна и приема пищи. Замкнутые дворики, имея ветровую, звуковую и визуальную защиту, могут использоваться и для более сложных и индивидуальных процессов жизнедеятельности человека. Это, например, купание в бассейне, занятия спортом, прием солнечных ванн, проведение семейных торжеств и других мероприятий интимного характера. Таким образом, повышается общий уровень комфортабельности индивидуального жилого дома.

Коттеджи с внутренними двориками нашли широкое применение, в основном, в южных районах, в США, Италии, Франции и других странах. В отечественной застройке они используются пока недостаточно часто.

Таким образом, существуют разнообразные приемы блокировки индивидуальных жилых домов. В зависимости от проекта застройки территории в пределах одной улицы или квартала могут использоваться комбинированные типы блокировки с совместным сочетанием однорядной и многорядной, линейной и ломаной, непосредственной и ковровой застройки.

Выбор типа дома и способа его блокировки с соседними зданиями осуществляется на основе анализа нескольких разработанных индивидуальных вариантов планировок. Планировочные решения должны быть взаимосвязаны как с глобальными, градостроительными принципами застройки квартала и микрорайона, так и с локальными частными пожеланиями и проектами индивидуальных застройщиков .

Выбор оптимального одного решения происходит путем оценки нескольких вариантов по совокупности принятых застройщиком критериев качества жилой среды.

Современным рациональным инструментом для этого является методология специальной отрасли науки - квалиметрии, позволяющей достаточно объективно и всесторонне оценить качество жилья с помощью интегральных, комплексных и единичных количественных показателей .

Придомовой земельный участок - земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него. Он является важным составляющим элементом комплекса всей застройки индивидуального жилого дома.

Земельный участок используется, прежде всего, для размещения жилого дома, хозяйственных и других сооружений, а также для устройства сада, огорода и других целей. В современной отечественной и зарубежной строительной практике существует большое многообразие различных типов и видов земельных участков для индивидуального жилища. Каждый из них имеет отличительные особенности. В основу классификации всех участков может быть положено их разделение по следующим типологическим основным признакам: (1) по размеру; (2) по форме; (3) по блокировке; (4) по месторасположению; (5) по рельефу; (6) по форме связи с окружающей средой; (7) по степени экологической благоприятности; (8) по степени освоенности.

Указанные признаки являются наиболее важными факторами, определяющими качество земельного участка в целом и его конкретную практическую ценность, в частности, для создания на ней новой искусственной среды обитания - конкретного индивидуального жилища для человека. Существуют и другие, вспомогательные типологические признаки земельных участков .

В зависимости от первого признака по размеру, участки можно условно классифицировать на три основных типа: малые, средние и большие. К малым относятся участки со свободной площадью (т.е. площадью без учета площади застройки), которая не превышает площадь застройки. Как правило, размеры малых участков находятся в пределах от 0 до, ориентировочно, 200 м. В случае высокоплотной городской застройки коттедж типа "таун-хауз" может не иметь свободного земельного участка вообще или иметь небольшой участок перед домом или с тыльной стороны дома (рис. 10, 11).

Например, современные построенные в 1998-2003 году дома в микрорайо-не Коломяги г. Санкт-Петербурга имеют приусадебные участки по 300 м. Примеры малых участков приведены на рис.13, "д", "з".

В строительной практике и специальной литературе для определения площади участка часто используется специальный термин - "сотка". Он означает одну сотую часть от гектара, который равен 10 тыс. м, т.е. одна сотка равна 100 м.

К средним по размеру относятся участки со свободной площадью, находящейся в пределах площади застройки. В основном, размеры средних участков равны от 600 до 3000 м. Как правило, такие участки характерны для пригородной, фермерской и деревенской застройки (рис. 4, "А").

Например, построенные в период 1930-1950 гг. деревянные жилые дома в Пушкине, Павловске, Парголово и других районах г. Санкт-Петербурга имеют средние земельные участки, в основном, по 300-600 м (три-шесть соток). Примеры средних участков приведены на рис.13, "в", "ж". Современные кирпичные пригородные виллы в окрестностях Москвы характеризуются наличием значительно больших участков - от 1000 до 2000 м и более.

К большим по размеру относятся участки со свободной площадью, превышающей десятикратную величину площади застройки. При этом размеры участков могут находиться в пределах от 2000 м и более. Такие размеры характерны, в основном, для элитных загородных коттеджей и фермерских усадеб. Например, некоторые американские ранчо имеют землю по 10 гектар и более, а английские графские замки занимают площадь до 20 гектар.

Следующим, вторым, классификационным признаком, по которому различаются придомовые земельные участки, является их форма.

В зависимости от геометрической формы земельные участки можно условно подразделить на две группы: участки простой формы и участки сложной формы. К первой группе относятся участки с квадратной, прямоугольной и другой простой, правильной конфигурации. Ко второй группе относятся участки с треугольной, трапециевидной, овальной и другой, сложной, неправильной конфигурацией.

С целью обеспечения рациональных квартальных и градостроительных решений, при застройке новых территорий, при линейной блокировке и в ряде других случаев целесообразно использовать участки простой, как правило, прямоугольной формы. Примеры прямоугольных участков приведены на рис.1, "1-5".

Участки сложной, неправильной формы вынужденно используют, обычно, при строительстве городских коттеджей в пределах уже существующей застройки населенного пункта. На рис.13, "а", "в", "г", "з" представлены варианты трапециевидной, многоугольной, криволинейной и других конфигураций участков.

Следующим, третьим, типологическим признаком является различие участков по блокировке. Различают две основные разновидности участков: расположенные отдельно и блокированные. К первой разновидности относят участки, которые не имеют общих границ с соседними эксплуатируемыми участками. Ко второй разновидности относят участки, которые граничат с близлежащими эксплуатируемыми участками.

Большинство земельных участков при существующих застройках являются блокированными. Это характерно, в основном, для городских особняков, пригородных вилл и, частично, для деревенских домов. Отдельно расположенные участки характерны, главным образом, для фермерских усадеб и для особых, нестандартных приемов размещения домов в застройке.

Преимуществом отдельно расположенных участков является возможность дополнительного отвода территории для увеличения размера участка и определенная изолированность от соседней застройки. Примеры подобных участков представлены на рис.1, "1".

К достоинствам блокированных участков относится возможность совместного рационального использования нескольких соседних участков, например, для хозяйственной или предпринимательской деятельности, повышение плотности застройки и т.д. На рис.1, "2-6" и рис.13, "а"-"з" приведены различные приемы организации блокированных участков.

Недостатком блокированных участков является невозможность дополнительного отвода территории при необходимости увеличения эксплуатируемой площади.

По месторасположению участки можно классифицировать на расположенные в населенных пунктах и расположенные вне населенных пунктов (четвертый признак). В зависимости от рельефа целесообразно подразделять участки на расположенные на спокойном рельефе и расположенные на сложном рельефе (пятый признак).

Предпочтительным является использование участков на спокойном рельефе. Однако значительная территория Российской Федерации и зарубежных стран характеризуется наличием гор, возвышенностей, низин и других специфических примеров рельефа местности (российские регионы Урала, Сибири, Кавказа, европейские районы Альп, американские регионы Колорадо и т.д.). В связи с этим, строительство на сложном рельефе является вынужденной мерой.

Одним из примеров подобной застройки является строительство так называемых террасных домов, рис.1, "7".

В этом случае на крутых склонах используют пример смещения соседних домов по горизонтали со сдвижкой относительно к нижерасположенным домам. При этом у каждого дома, кроме имеющегося свободного участка, появляется терраса, которой обычно служит крыша нижерасположенного дома. Террасное построение участков и домов применяется как в городском, так и в сельском строительстве. Уклон рельефа местности оказывает существенное влияние на форму участка и характер его использования.

Земельные участки различаются и по форме связи с окружающей средой (шестой признак). В зависимости от этого фактора целесообразна условная классификация участков на следующие два вида: без связи со свободными природными ресурсами, со связью со свободными природными ресурсами.

К первому виду относятся участки, которые блокированы со всех сторон соседними участками, инфраструктурой транспортных магистралей и т.д. Они не имеют непосредственной связи с примыкающими свободными земельными, лесными или водными ресурсами. Как правило, данный вид участков характерен для высокоплотной блокированной застройки городских и пригородных коттеджей на исторической освоенной территории.

Примеры подобных участков представлены на рис. 13. Так, участки на примерах "а", "в", "е" ограничены со всех сторон существующей застройкой и не имеют непосредственной связи с лесами, полями и водоемами. К недостаткам данного вида участков относятся: недостаточно высокий уровень комфорта индивидуальной жилой среды без связи с природой; отсутствие перспективной возможности увеличения земельной площади.

Указанных недостатков лишены земельные участки, которые относятся ко второму виду и имеют непосредственную связь со свободными природными ресурсами. Обычно, они характерны для застройки новых территорий, например, при строительстве фермерских усадеб или деревенских коттеджей.

Варианты подобных планировок приведены на рис.13, "б", "г". Так, планировочное решение на примере "б" обеспечивает непосредственное примыкание участков к реке, а решение на примере "г" - к лесу и озеру. В связи с этим, повышается уровень комфортабельности индивидуального жилища, а также появляется возможность перспективного увеличения площади участков за счет освоения новых, свободных территорий.

Следующим, седьмым, классификационным признаком, по которому различаются земельные участки, является степень экологической благоприятности окружающей среды. Указанный признак имеет в современных условиях большую актуальность. Она обусловлена сложной экологической обстановкой в российских и зарубежных городах и поселках.

Так, по современным данным отечественных и зарубежных ученых, человечество активно эксплуатирует около 55% суши и 12% речной воды, 50% ежегодного прироста леса и сжигает ежегодно 7 млрд. т условного топлива. Экология стала сложной проблемой здоровья и собственно жизни человека. Жители Российской Федерации занимают всего 47 место в мире по средней продолжительности жизни. В 600 российских городах не обеспечена нормативная очистка сточных вод, а состояние 66% всех водоисточников не отвечает санитарно-экологическим нормам .

В связи с этим, правильный экологический выбор земельного участка для жилищного строительства является важной проблемой индивидуальных застройщиков.

В зависимости от степени экологической чистоты все участки можно условно классифицировать на три основные группы: экологически благоприятные, экологически ограниченно благоприятные, экологически неблагоприятные.

К первой группе можно отнести участки, которые находятся на территории с экологически благоприятными для жизни человека факторами атмосферы, гидросферы, литосферы и биосферы.

Ко второй группе можно отнести участки, которые находятся на территории с экологически ограниченно благоприятными для жизни человека факторами окружающей среды.

К третьей группе можно отнести участки с экологически неблагоприятной окружающей средой.

К числу наиболее существенных глобальных факторов относятся: условия местообитания людей; водообеспечение и водоотведение; воздушный и водный бассейн; состояние почвы; растительный и животный мир.

Наибольшее влияние на пригодность земельного участка для строительства индивидуального жилого дома оказывают следующие локальные условия местообитания: климатический район, жесткость климата, температурный режим, наличие и длительность полярной ночи, вечная мерзлота, высота снежного покрова, ветровой режим, сейсмичность, заболоченность, лавины, сели, цунами и другие факторы.

При определении состояния литосферы и почвы при выборе участка необходимо учитывать следующие основные конкретные качества:

а) степень загрязненности почвы токсичными веществами, бытовыми сто
ками и производственными отходами;

б) способность грунта быть надежным основанием для возводимого дома;

в) плодородие почвы для сельскохозяйственного использования;

г) временная динамика ветровой и водной эрозии почвы;

д) радиационная активность недр и другие.

При определении состояния атмосферы и воздушного бассейна при выборе земельного участка целесообразно оценивать следующие качества:

а) степень солнечного излучения;

б) газовый состав воздуха;

в) влажность воздуха;

г) перепады давления;

д) наличие дождей, снега, тумана;

е) степень загрязненности воздуха и токсичность смога;

ж) радиационный фон;

з) временная динамика атмосферы и другие.

При учете состояния гидросферы и водного бассейна при выборе участка следует учитывать показатели:

а) степень пригодности природной воды для питьевых и хозяйственных
нужд;

б) характер водного бассейна (атмосферные, поверхностные или подзем
ные воды);

в) наличие пресной или соленой воды;

г) химический состав воды с предельно допустимыми концентрациями
вредных веществ;

д) временная динамика наличия воды и другие.

При определении экологичности биосферы и животного мира при выборе участка необходимо анализировать следующие факторы:

а) структура леса и возможность его использования при строительстве и
эксплуатации дома;

б) наличие парков, садов и других лесных охраняемых зон;

в) растительный покров лугов, полей и т.д.;

г) безопасность животного мира;

д) временная динамика изменений растительности и животных и другие.

Примеры участков с экологически ограниченно благоприятной окружающей средой приведены на рис.13, "а" и "ж". Неблагоприятными экологическими факторами в данных случаях является расположенные в непосредственной близости цементный завод и автострада. От автострады близлежащие земельные участки загрязняются вредными химическими соединениями в выхлопных газах автомобилей, машинным маслом, горючим и противоледными материалами. Особенно опасен свинец, следы которого находят на расстояниях до 100 м от полотна дороги. Вредные вещества через почвенные воды, растительность и воздух попадают в организм человека и жилой дом (рис.13, "ж").

От цементного завода земельные участки и дом загрязняются цементной пылью, загазованностью воздуха, избыточными тепловыми выделениями, большим шумовым фоном и производственными отходами (рис.13, "а").

Рассмотренные факторы являются важными вопросами, которые необходимо учитывать при определении степени экологической благоприятности земельных участков.

Большое значение для участка имеет и такой показатель качества, как степень освоенности территории (восьмой признак). Под степенью освоенности территории можно понимать уровень развитой инфраструктуры - транспортных магистралей, сетей инженерного обеспечения, объектов социально-бытового назначения и т.д.

В зависимости от степени освоенности участки можно условно классифицировать на три типа: на освоенной территории, мало освоенной территории и на неосвоенной территории.

Вариант участка на освоенной территории приведен на рис.13, "д". Это значит, что в районе имеются автомобильные дороги и общественный транспорт; подведены сети газоснабжения и электрообеспечения, водопровода и канализации, отопления и телефона; а также существуют магазины, школы, больницы и другие объекты современной инфраструктуры цивилизации.

Таким образом, выбор и проектирование высококачественного земельного участка для индивидуального жилого дома является достаточно сложной научной, проектно-изыскательской, социальной и финансовой проблемой. Ее рациональное и быстрое решение требует комплексного учета всех рассмотренных факторов. Имеется современный российский опыт выбора и использования высококачественных земельных участков при коттеджной застройке Парголово, Пушкина, Павловска в Санкт-Петербурге, в Подмосковье, Сочи и других регионах страны.

В качестве примера условно "идеального " земельного участка, который в максимальной степени удовлетворяет рассмотренным требованиям, можно привести следующие его характеристики:

а) размер - большой, 2 тыс. м;

б) форма в плане - прямоугольник, близкий к квадрату;

в) вид блокировки - отдельно расположенный, без примыкания эксплуатируемых территорий; возможность увеличения площади;

г) форма связи с окружающей средой - непосредственная связь с рекой, озером и хвойным лесом, спокойный рельеф местности;

д) степень экологической благоприятности - экологически чистые характеристики атмосферы, биосферы, гидросферы и литосферы, отсутствие вредных производств, плодородная почва;

е) степень освоенности территории - освоенная местность с развитой инфраструктурой.

Важным вопросом проектирования и строительства индивидуального дома является рациональная планировочная организация земельного участка. Она зависит от общего принципа планировки застраиваемой территории и частных приемов организации дома.

Планировка участков должна обеспечивать благоприятные санитарно-гигиенические условия, оптимальную организацию процессов жизнедеятельности людей в жилом доме, рациональное ведение подсобного хозяйства, пожарную безопасность, экономичность застройки и соблюдение других требований.

При разработке планировок участков можно выделить три основные стадии проектирования: разбивка территории на участки; определение местоположения жилого дома; определение местоположения хозяйственных сооружений, сада, огорода и других объектов застройки.

На первой стадии осуществляется обоснование необходимости размера, формы и местоположения участка. Обычно, при разбивке территории стремятся увеличить линейную плотность застройки для уменьшения протяженности уличной сети. Это позволяет снизить затраты на устройство транспортных магистралей (дорог, пешеходных дорожек и т.д.), а также инженерных сетей (водоснабжения, канализации и т.д.). С этой целью ширина участка по фронту улицы максимально сокращается. Ширина участка, как правило, складывается из трех составляющих: размеров дома, хозяйственных и других сооружений вдоль улицы; санитарных и противопожарных разрывов между объектами; а также проездов и проходов с улицы на участок.

Варианты планировок земельных участков представлены на рис.14.

В практике проектирования и строительства индивидуального жилья встречаются два основных приема размещения жилых домов с хозяйственными сооружениями.

В первом приеме жилые дома, в основном, отделены от хозсооружений (рис.14, "а"-"в", рис.4, "А"). В этом случае рекомендуются следующие три способа организации участка:

а) хозсооружения и гараж сблокированы в разных зданиях ("а");

б) все хозсооружения и гараж сблокированы в одном здании ("б");

в) гараж сблокирован с домом, хозсооружения отделены ("в").

Рис. 14. Планировки земельных участков для индивидуальных жилых домов: а - хозсооружения сблокированы в разных зданиях; б - все хозсооружения сблокированы в 1 здании; в - гараж сблокирован с домом, хозсооружения отделены; г - хозсооружения образуют двор; д - хозсооружения образуют периметр; е - единое комплексное здание; 1 - дом; 2 - гараж; 3 - хозсооружения; 4 - сад, огород; размеры в м.

Указанные способы могут применяться в любых климатических условиях и при любых типах домов.

Во втором приеме жилые дома сблокированы с хозсооружениями (рис.14, "г"-"д", рис.4, "Б", "В"). В этом случае рекомендуются следующие три варианта планировок участка:

а) хозсооружения образуют двор ("г");

б) хозсооружения образуют периметр ("д");

в) единое комплексное здание ("е").

Данные приемы целесообразно использовать для суровых климатических условий ("д", "е") и жаркого климата ("г", "д").

Размеры каждого дома и хозсооружений индивидуальны и принимаются в соответствии с разработанным проектом застройки.

Санитарные и противопожарные разрывы определяются по специальным нормативам, содержащимся в СНиП и ВСН .

На второй стадии разработки планировки участка определяют местоположение дома. Жилой дом может располагаться следующим образом:

а) на переднем плане - по границе участка, называемой красной линией, или с небольшим отступом от нее в пределах 1-5 м (рис.14, "а", "д");

б) в средней части участка со значительным отступом от красной линии в пределах 5-15 м (рис.14, "б", "в");

в) в дальней части участка.

В основном, используется размещение дома на переднем плане, что характерно для малых и средних размеров участков в городской и пригородной застройке. В этом случае, дом удобно связан с улицей, проездами и пешеходными дорожками и имеет определенное удаление для защиты от шума, пыли и других вредностей.

Для участков с большой площадью возможно размещение дома на заднем плане с целью повышенной экологической защиты от соседней застройки.

При любых вариантах местоположения дома должна обеспечиваться правильная ориентация жилых помещений по сторонам света с целью соблюдения важных требований по инсоляции и естественной вентиляции.

На третьей стадии обоснования планировки участка разрабатывается размещение гаража, хозяйственных сооружений, сада и огорода. Гараж может быть встроенным, отдельно стоящим, сблокированным с жилым домом или сблокированным с хозсооружениями. Встроенные гаражи размещаются обычно в первом, цокольном или подземном этажах дома (рис.3). Отдельно стоящие гаражи размещают ближе к въезду на участок, чтобы исключить нерациональное движение транспорта через участок (рис.14, "а"). Сблокированные с хозсооружениями гаражи располагаются, как правило, вдоль границ участка (рис.14, "б", "г", "д").

Размещение хозсооружений зависит от их функционального назначения, размеров участка, общего архитектурного замысла застройки, наличия жилых зданий и сооружений на соседних участках и других факторов.

Если участок используется дня ведения большого подсобного хозяйства или индивидуальной производственной деятельности, хозсооружения имеют развитую структуру и размещаются, как правило, в едином комплексном блоке и на заднем дворе, вдали от улицы (рис. 14, мастерские, свинарник, склад и т.д.).

Если участок не имеет хозяйственного назначения, хозсооружения могут отсутствовать или быть небольшими, обычно, отдельно стоящими в глубине застройки (рис.14, "в", сарай).

Важную роль имеет рациональная планировка сада, огорода, площадок для отдыха и игр, внутренних проездов, дорожек и малых архитектурных форм на участке. Как правило, сад проектируют на переднем и среднем плане участка, а огород - на среднем и заднем дворе (рис.14, "б"-"е"). Планировка сада и огорода включает решение следующих основных вопросов:

а) определение общего местоположения, формы и площади посадок деревьев, кустов и другой растительности;

б) расчет количества растительности и расстояний между ними;

в) выбор конкретных типов и сортов растительности - яблонь (сорт "антоновка"), груш, пальм, кустов роз (сорт "черный бархат") и т.д.;

г) прогнозные расчеты по перспективному изменению высоты растительности;

д) обоснование удобных и кратчайших дорожек, внутренних проездов и площадок;

е) определение потребности в бассейнах, беседках, фонтанах, альпийских горках и других малых архитектурных формах и т.д.

С целью хорошей изоляции между соседними участками применяют и специальные планировочные приемы: сплошное кирпичное ограждение по всему периметру, плотную посадку высоких деревьев и кустов, выпуски и запады в наружных стенах домом и другие способы.

Таким образом, разработка оптимальной архитектурно-планировочной структуры земельных участков для современных индивидуальных жилых домов является сложной научной, проектной, социальной и экономической проблемой. Эффективные планировочные решения придомовых участков позволяют существенно повысить потребительские качества индивидуального жилья.

Таким образом, в настоящем разделе рассмотрены основные положения, связанные с классификацией различных типов и видов современных индивидуальных жилых домов. Подробно исследованы особенности отдельно стоящих и блокированных домов, а также планировка земельных придомовых участков. Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, так же различны и мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление о малоэтажных жилых домах.

Сперанский Д., Голубева Е., Синочкин Д. Ближний пригород: проблемы и перспективы // Недвижимость и строительство Петербурга. - № 32 - 2002.

В XVII веке французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворца "Мэзон-Лаффит" придумал использовать многочисленные чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Решение было просто и гениально: он снабдил кровлю дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели статус апартаментов, с тех пор в честь Мансара подобного рода помещения стали называть мансардами.

1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Данный закон установил упрощенный порядок оформления права собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе и на индивидуальные жилые дома.

Что же такое индивидуальный жилой дом?

Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос, следует обратиться к Градостроительному кодексу РФ, вступившему в силу с 30.12.2004 года, а именно к ст.49.

Согласно этой норме к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий:

Дом должен быть отдельно стоящий.

Количество этажей не должно превышать три (причем Министерство регионального развития РФ высказало точку зрения, что должны считаться этажи как надземной, так и подземной этажности).

Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Учитывая изложенное, упрощенный порядок государственной регистрации можно применять только к таким домам.

В чем заключается упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные и создаваемые индивидуальные жилые дома?

Раньше препятствием при регистрации права собственности на здания, строения, сооружения, созданные на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, была норма статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая постройка считалась самовольной, и право собственности на нее могло быть признано только судом при условии, что ее сохранение не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В результате миллионы граждан, десятилетия назад построившие здания, строения и сооружения на земельных участках, предназначенных для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, фактически не могли зарегистрировать права на эти объекты недвижимости. Теперь гражданин может зарегистрировать право собственности на жилой дом, иное строение, созданное на предоставленном гражданину земельном участке для индивидуального жилищного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

В соответствии с новой статьей 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества к заявлению, подаваемому в регистрационную палату, гражданин должен приложить: - документ, подтверждающий факт создания такого объекта; - документ, подтверждающий права на земельный участок, на котором расположен такой объект; - кадастровый план этого земельного участка.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в следующих случаях: - если право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной палате; - если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного гражданину для личного подсобного хозяйства.

Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке для индивидуального жилищного строительства и земельном участке для личного подсобного хозяйства, является кадастровый паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ ФГУ «Ростехинвентаризация», а факт создания вспомогательных зданий, строений или сооружений на этих земельных участках подтверждается заполненной гражданином декларацией о таком вспомогательном здании, строении или сооружении.
Упрощением регистрации таких домов стал временный (до 1 января 2010 года) отказ от необходимости получения и представления на регистрацию разрешения на его строительство, на что раньше граждане также тратили много времени и средств.

Как действующее законодательство определяет многоквартирный жилой дом?

В России большая часть населения проживает в городских поселениях. При этом, согласно данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения 2002 года, жилые помещения по их типам распределяются следующим образом: всего жилых помещений насчитывается 49 073 158, в том числе индивидуальных домов - 13 203 910, что составляет 26,9%, число отдельных квартир в многоэтажных домах равно 34 463 400, а коммунальных - 488 520. Таким образом, 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома.

А как же действующее законодательство определяет «многоквартирный жилой дом»?
Согласно п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением правительства РФ от 28.01.2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Государственная регистрация права собственности на многоквартирные дома не может быть проведена на основании норм Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.06г. №93-ФЗ.
На многоквартирные дома, законченные строительством, необходимо оформлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И, конечно, не стоит забывать самое главное, - перед тем, как строить, любому застройщику необходимо оформить разрешение на строительство и земельно-правовые документы.

Оформление земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Если занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодексаРФ, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 года в силу закона.

Если земельный участок в существующей застройке не сформирован, то для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимы: - проведение общего собрания собственников помещений; - обращение уполномоченного собранием лица в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании участка; - принятие уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке и межеванию территории; - принятие уполномоченным органом решения об утверждении документации по проекту планировки и межевания; - постановка участка на государственный кадастровый учет.

В этом случае право общей долевой собственности на землю всех собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если многоквартирный дом построен после 1 марта 2005 года, то приемка домов после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (статья 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), то есть при наличии сформированного занятого домом участка. В этом случае в соответствии с жилищным законодательством право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Необходимо отметить, что во всех трех случаях право общей собственности на землю (вместе с обязанностью по уплате налога) возникает без государственной регистрации. Однако регистрация права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.

Ниже приведены понятия мнгогоквартирного жилого дома и индвидуального жилого дома.

Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288
(ред. от 18.07.2013)
«Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“
3.17. жилое здание многоквартирное: Жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

»Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета"

многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»
(утв. Госстроем России)

Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 26.03.2014)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.

Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306
(ред. от 26.03.2014)
«Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»

«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем, и внутриквартирного оборудования.

Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79
«Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета»

индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

• 8,4 рейтинг

Статья 16. Жилищного кодекса

Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Ставрополь

Общаться в чате

• 9,8 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте, Валерий!

Согласно п.3 Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства» О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд , связанных с их проживанием в таком здании.Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи , в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте .В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства .

То есть, если этажей больше чем 3, то такой дом признается многоквартирным.

Желаю удачи!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

• 8,4 рейтинг

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством .

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

• 8,4 рейтинг

То есть что бы был был многоквартирным необходимо что бы в строении было две и более квартиры. Определение квартиры указано в ст.16 ЖК РФ.

Считаю необходимым отметить, что дом будет признан или не признан многоквартирным на основании строительной документации и проекта.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 08.04.2013)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Так же есть Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в котором указано, что по смыслу закона является МКД.

Как правильно указано в обжалованном ">решении суда, из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.Понятие многоквартирного дома, использованное в оспариваемой заявителем норме, основано на указанных положениях закона и не противоречит им.

Подробнее тут: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=153443

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Если у Ваших объектов есть общее имущество указанные в ст. 36 ЖК РФ, то это будет МКД.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Санкт-Петербург

Общаться в чате

Добрый день!

ПИСЬМО от 19 января 2010 г. N Д23-99

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещен ии.

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг»,жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

• 8,4 рейтинг

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.

1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 189-ФЗ).

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок , на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Юрист, г. Самара

Общаться в чате

• 8,4 рейтинг

Интересное решение суда. Гражданам отказано в признании дома многоквартирным, оказалось это не так просто...

Дело № 2-2033/2011

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Галимовой Р.М.

при секретаре: Минцизбаевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Моисеевой Л.С., Нурулина Р.К., ЧекаловойО.Н., Толдиной Н.А., Зарубина М.А., Агафоновой И.В., Архиповой Е.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрации г.Магнитогорска о признании жилого дома многоквартирным, прекращении права общей долевой собственности на дом, отмене записи о государственной регистрации прав, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Моисеева Л.С., Нурулин Р.К., Чекалова О.Н., Толдина Н.А., Зарубин М.А., Агафонова И.В., Архипова Е.В.обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в котором с учетом уточнений к иску просят признать жилой дом общей площадью 717,6кв.м. по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> многоквартирным домом, прекратить право общей долевой собственности истцов на этот дом, отменить записи о государственной регистрации прав истцов и признать право собственности каждого истца на квартиры в этом доме: за Архиповой Е.В. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 100кв.м., на однокомнатную квартиру № № общей площадью 55,2кв.м. и однокомнатную квартиру № № общей площадью 45,4кв.м., за Агафоновой И.В. - на двухкомнатную квартиру № № общей площадью 57,5кв.м., за Моисеевой Л.С. – на трехкомнатную квартиру № № общей площадью 126,1кв.м., за Нурулиным Р.К. – на однокомнатную квартиру № № общей площадью 47,5кв.м., за Зарубиным М.А. – на однокомнатную квартиру № № общей площадью 38,1кв.м., за Толдиной Н.А. - на трехкомнатную квартиру № № общей площадью 121,5кв.м., за Чекаловой О.Н. - на однокомнатную квартиру № № общей площадью 37,6кв.м.(л.д.139-141 том 1).

В обоснование иска истцы указали, что на основании договоров купли-продажи являются участниками долевой собственности на указанный дом: Архипова Е.В. – 8/100 и 23/100долей в праве, Агафонова И.В. – 10/100долей, Моисеева Л.С. - 20/100, Нурулин Р.К. - 7/100, Зарубин М.А. - 6/100, Толдина Н.А. – 20/100, Чекалова О.Н. - 6/100долей. Фактически истцы пользуются и владеют структурно обособленными помещениями, которые являются квартирами, из техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что дом многоквартирный, квартиры имеют выходы на земельный участок, истцы достигли соглашения о прекращении права общей долевой собственности и выделе долей из общего имущества, но по их заявлению от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра сообщением от ДД.ММ.ГГГГ отказало в прекращении права общей долевой собственности в связи с непредставлением документов об изменении статуса индивидуального жилого дома на многоквартирный.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям(л.д.7-13) Хасанова Г.К. настаивала на исковых требованиях.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Дяденко К.А. по доверенности (л.д.101) иск не признала, пояснив, что Управление Росреестра не является надлежащим ответчиком, так как их отказ в регистрации не обжалуется, причины отказа в регистрации были указаны в уведомлении, для регистрации права собственности истцов на квартиры нужно изменить статус дома и истцам необходимо подать заявление в администрацию города для изменения статуса земельного участка.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве соответчика администрации г.Магнитогорска Бессонова Н.В. по доверенности (л.д.99) иск не признала, пояснив, что разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома на многоквартирный администрацией города не выдавалось, необходимо представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при проведении реконструкции дома, документов об изменении статуса дома нет, это здание является самовольной постройкой, истцы не обратились в администрацию для проведения публичных слушаний для получения вида разрешенного использования земельного участка – условной разрешенный, попыток получения разрешения на реконструкцию не предпринято, в экспертном заключении не указано, что имеется техническая возможность выделения изолированных квартир.

Истцы, представитель привлеченного к участию в деле в качестве 3 лица ОГУП «ОблЦТИ» при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела участия в судебном заседании не принимали, извещены повестками, истцы представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.87 том 1, л.д. 58-65 том 2).

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истцов и 3 лица в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Как установлено судом, истцы являются собственниками жилого дома общей площадью 717,6кв.м., расположенного по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> в следующих долях: Архипова Е.В. - 23/100 и 8/100, Агафонова И.В. – 10/100, Моисеева Л.С. – 20/100, Нурулин Р.К. – 7/100, Зарубин М.А.- 6/100, Толдина Н.А. – 20/100, Чекалова О.Н. – 6/100 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно и свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно(л.д.46-53 том 1).

Указанный дом состоит из 2 этажей и мансарды.

С ДД.ММ.ГГГГ участок находился в собственности истца Архиповой Е.В., с ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ, этот земельный участок находится в долевой собственности истцов: Архиповой Е.В. - 31/100долей, Толдиной Н.А. - 20/100, Чекаловой О.Н. - 6/100, Агафоновой И.В. – 10/100, Моисеевой Л.С. – 20/100, Нурулина Р.К. - 7/100, Зарубина М.А. – 6/100.

Таким образом, на момент рассмотрения дела доли истцов в праве собственности на жилой дом соответствуют их долям в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

По техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ дом по <адрес> в г.Магнитогорске представлял собой индивидуальный жилой дом (л.д.195-204 том 1), при составлении технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ Федеральным БТИ было установлено, что дом фактически представляет собой многоквартирный дом, состоящий из 9 квартир(л.д.64-79 том 1), ДД.ММ.ГГГГ составлены технические паспорта на каждую квартиру(л.д.246-251 том 1, л.д.1-48 том 2).

При этом разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске в администрации г.Магнитогорска ни истцами, ни прежними собственниками дома получено не было.

ДД.ММ.ГГГГ Моисеева Л.С., действующая от своего имени и от имени Нурулина Р.К., Чекаловой О.Н., Толдиной Н.А., Зарубина М.А., Агафоновой И.В., Архиповой Е.В., подписала соглашение в простой письменной форме, по которому стороны пришли к соглашению о выделе доли из общего имущества в натуре, им переходит право собственности на квартиры: Архиповой Е.В. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 100кв.м., однокомнатную квартиру № № общей площадью 55,2кв.м., однокомнатную квартиру № № общей площадью 45,4кв.м., Агафоновой И.В. - двухкомнатную квартиру № № общей площадью 57,5кв.м., Моисеевой Л.С. – трехкомнатную квартиру № № общей площадью 126,1кв.м., Нурулину Р.К. – однокомнатную квартиру № № общей площадью 47,5кв.м., Зарубину М.А. – однокомнатную квартиру № № общей площадью 38,1кв.м., Толдиной Н.А. - трехкомнатную квартиру № № общей площадью 121,5кв.м., Чекаловой О.Н. - однокомнатную квартиру № № общей площадью 37,6кв.м(л.д.111-114 том 1).

В ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на указанный жилой дом, письменными сообщениями от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в такой регистрации по тем основаниям, что администрацией не выдавалось разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома по<адрес> под многоквартирный дом, разрешение о переводе земельного участка по этому же адресу из одной зоны в другую не предоставлялось, решение об изменении вида объекта недвижимого имущества на многоквартирный дом органом местного самоуправления не принималось(л.д. 14-45 том 1).

Экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что состояние основных несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск,<адрес> оценивается как работоспособное. Эксплуатация нежилого жилого дома не создает угрозу для жизни и здоровья людей. Площади квартир соответствуют идеальным долям собственников. Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> обладает признаками многоквартирного дома. Лицами, составившими заключение, даны рекомендации по использованию дома: не допускать наличия снегового покрова более 140 кг/кв.м. на кровле здания (производить своевременную очистку) и другие(л.д.160-189 том 1).

Экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате реконструкции дома по адресу: г.Магнитогорск, <адрес> не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Такая реконструкции не создает угрозу жизни и здоровью людей(л.д.49-57 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска с заявлением о предоставлении дубликата разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сообщении о перечне документов, подтверждающих изменение статуса жилого дома на многоквартирный, о возможности признания дома по <адрес> в г.Магнитогорске многоквартирным(л.д.232-233 том 1).

Письмом начальника управления архитектуры и градостроительства администрации г.Магнитогорска отДД.ММ.ГГГГ истцам было разъяснено, что разрешение на ввод индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске администрацией не выдавалось, для прекращения права общей долевой собственности необходимо подать заявление в администрацию города на проведение публичных слушаний, чтобы получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка – строительство (реконструкция) многоквартирного жилого дома 3-4этажей, после результатов публичных слушаний подать заявление в МФЦ на реконструкцию индивидуального жилого дома на многоквартирный, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подать заявление с приложением документов согласно ч.3 ст.55 ГрК РФ(л.д.234 том 1).

Соответствующие заявления и документы, о которых было сообщено администрацией в указанном письме, истцы в администрацию города не подали.

Как пояснила представитель истцов, необходимости в этом нет, поскольку экспертным заключением подтверждено отсутствие нарушений, истцы приобрели доли уже после реконструкции дома и представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не смогут.

Указанные обстоятельства подтверждаются: копиями письменных сообщений Управления Росреестра истцам об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.14-45 том 1), копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности истцов на доли в праве на жилой дом(л.д.46-53 том 1), копией кадастрового паспорта земельного участка по <адрес> в г.Магнитогорске(л.д.55-57 том 1), копиями договора купли-продажи долей в праве на жилой дом(л.д.58-63 том 1), копией техпаспорта на дом от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.64-79 том 1), копиями техпаспорта на дом отДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 195-214 том 1), копией соглашения от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.111-114 том 1), сообщением ОГУП «ОблЦТИ» от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.126 том 1), копиями кадастровых паспортов квартир от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.142-151 том 1), экспертными заключениями ООО <данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.160-189 том 1, л.д. 49-57 том 2), заявлением истцов начальнику управления архитектуры и градостроительства администрации отДД.ММ.ГГГГ(л.д.232-233 том 1), письмом администрации г.Магнитогорска от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.234 том 1), копией договора купли продажи долей в праве на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.235 том 1), копиями свидетельств о государственной регистрации права истцов на земельный участок(л.д.236-242 том 1), копиями техпаспортов на квартиры от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.246-251 том 1, л.д.1-48 том 2).

В силу п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) (с изменениями от 2 августа 2007 г.) многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В силу ст.2 Градостроительного Кодекса РФ законодательство о

градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Согласно ч.1,2,3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ разрешенное

использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно ч.1,2,3 ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение.

В силу ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу ч.2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г., 18 декабря 2006 г., 30 декабря 2008 г., 19 июля 2011 г.) Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу п.п.8 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ Настоящий Кодекс и

изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу п.п.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет

право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не

являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку предусмотренное вышеуказанными нормами Градостроительного Кодекса РФ разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома по <адрес> в г.Магнитогорске не было получено до проведения такой реконструкции, то к спорным правоотношениям подлежат применению нормы ст.222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В силу п.п.1,2 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования не являются обоснованными, права истцов не нарушены и не подлежат судебной защите, поскольку истцы не предпринимают никаких мер к тому, чтобы получить разрешение на реконструкцию спорного дома в многоквартирный, администрацией г.Магнитогорска истцам был разъяснен порядок получения такого разрешения, однако с соответствующими заявлениями истцы не обратились, органом местного самоуправления не было отказано в удовлетворении заявления истцов.

Управление Росреестра является регистрирующим органом и не вправе самостоятельно принимать решение о реконструкции домов, об изменении вида землепользования, поэтому отказом регистрирующего органа при непредоставлении истцами необходимых для регистрации документов права истцов не нарушаются.

При этом суд учитывает, что для изменения вида разрешенного землепользования на условно разрешенный в свою очередь для реконструкции 2-этажного дома на 3-этажный с изменением внутренних конструкций требуется проведений публичных слушаний по заявлению истцов, истцы не подают заявление, не считая это нужным. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст.31 и 32 ГрК РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Доказательств изменения вида разрешенного использования в порядке, предусмотренном законодательством, истцами не представлено.

В компетенцию суда не входит признание дома многоквартирным. Такие решения вправе принимать орган местного самоуправления в определенном порядке, истцами этот порядок не соблюден, при этом истцам ничто не препятствует обратиться в орган местного самоуправления с соответствующими заявлениями и имеющимися документами.

Поэтому у суда отсутствуют законные основания для признания дома по <адрес> в г.Магнитогорске многоквартирным и соответственно, прекращения права общей долевой собственности истцов на дом с отменой государственной регистрации прав истцов и признания за истцами права собственности на отдельные квартиры в указанном доме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Моисеевой Л.С., Нурулина Р.К., Чекаловой О.Н., Толдиной Н.А., ЗарубинаМ.А., Агафоновой И.В., Архиповой В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрации г.Магнитогорска о признании жилого дома многоквартирным, прекращении права общей долевой собственности на дом, отмене записи о государственной регистрации прав, признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента принятия решения судом в окончательной форме.

Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальный жилой дом

По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:

1. отдельно стоящий
2. количество этажей не более чем три
3. предназначен для проживания одной семьи

На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: “количество этажей” и “этажность”.

Этажи жилых домов

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

• Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
• Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
• Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
• Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
• Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Количество этажей и этажность

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

• Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
• Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

ИЖС или нет?

Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:

Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.

Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.

Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.